内容提要：近年来，外资进入我国房地产市场有越演越烈之势，对房地产市场产生了正、负两方面的影响，为了规范外资进入房地产市场，将负面影响降到最低，我国陆续出台了一系列规范外资进入房地产市场的法规，本文重点解析了2006年7月11日，建设部、商务部、国家发改委等六方共同签发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》这部法律规范。并借此阐明规范外资进入房地产市场的立法目的等相关问题，并回应所谓的该法规“失效论”，并提出一点关于所谓失效的原因的看法。

       1998年，我国停止福利分房，住宅市场日趋活跃，逐步建立起货币化、市场化的住房制度。2002年以来，我国房地产市场价格持续上扬，成为社会各界关注的焦点。据《南方周末》载，房屋价格为居民年收入的3-5倍，是国际公认的合理价，而我国一些大城市，房屋的价格甚至是居民年收入的20倍左右。2005年中央政府决定加强对房地产领域的宏观调控，平抑房价：央行在取消实行多年房贷优惠利率后，接连出台了一系列法规。目前，我国调整房地产领域的法规可谓多如牛毛，仅2005年后出台的就有150个左右，如此多的政策法规既表明了中央调控房地产市场的决心，也从另一个侧面说明了这些政策的乏力：仅仅在取仅仅在取得阶段性成果后，房地产市场出现强势反弹，有的城市房价上涨甚至超过25%。

       关于我国房地产市场高烧不退的病因，专家学者开出了不同的方子：市场需求旺盛；人民币升值的预期等等；我今天要探讨了是另外一个推动房地产泡沫的因素—外资猛烈进入中国房地产市场。

       据统计，2004年，房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额134.9亿美元，实际使用外资金额59.5亿美元，同比增长13.8%、48.1%和13.7%，各项增长均超过全国利用外资平均增长幅度。2006年上半年，我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%，而第三季度，利用外资金额上升到259亿元，同比增长46.6%。此前，外资进入中国的第一大行业是通信设备、计算机及其他电子设备制造行业，在最近几年，房地产行业成为外商投资的第二大领域。世界上最好的建筑师或者建筑设计公司都在中国开展经营活动，从国家大剧院到奥运会的比赛场馆，都打下了外国建筑师的设计烙印。外资大量进入我国房地产领域对我国经济产生了双重影响，从积极方面看，

       国外房地产发展较为成熟，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才，他们的进入能为消费者提供更加优质的服务，也能促进房地产领域的优胜劣汰，从而提高我国房地产的整体水平。另外，我国房地产开发所需的资金大部分来自银行信贷，在债务软约束条件下，国内房地产开发经营企业通过银行负债将经营风险转嫁到国内房地产金融机构身上，使金融机构面临很大风险，而外国投资者带来了大量的资本，缓解了房地产市场融资的压力，并承担了相应的风险。从消极方面看，中国房地产企业起步晚，发展慢，相对弱小，经营机制落后，国内企业在各方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势; 加剧了国际收支平衡和人民币升值的压力，削弱了我国货币政策的独立性和有效性；境外资本的大量进入还会抬高房地产价格，促成房地产泡沫经济。另外，2006